Qu’est-ce que la clause de non concurrence ?
La clause de non-concurrence vise à limiter la possibilité pour l’agent commercial immobilier de réaliser des missions pour un concurrent de l’agence immobilière ou pour son propre compte.
L’objectif d’une telle clause est évidemment la protection de l’entreprise du mandant c’est-à-dire de l’agence immobilière ou du réseau immobilier ayant fait appel au professionnel immobilier indépendant. Celui-ci veut éviter de perdre sa clientèle au profit d’un concurrent ou du mandataire immobilier lui-même.
Le Code de commerce prévoit que, pendant la durée de son contrat, le mandataire immobilier indépendant ne peut pas accepter de représenter une entreprise concurrente sans l’accord de son agence actuelle. Agence et agent sont tenus au devoir de loyauté.
Pour renforcer ces obligations légales, une clause d’exclusivité peut être insérée dans le contrat établi. Cette dernière stipule que l’agent ne travaillera que pour l’agence avec laquelle il a signé. (Attention cependant à sa rédaction car le risque de requalifier le contrat en contrat de travail n’est pas exclu.)
La négociation de la clause de non-concurrence est un véritable enjeu pour les deux parties. Toutes deux souhaitent protéger leur activité.
D’ailleurs, notez que l’on peut constater l’impact de celle-ci lors de la rupture du contrat.
La liberté du mandataire peut se voir prolonger des années après la rupture.
Pour être valable, la clause de non concurrence doit respecter certains critères.
Critères de validité.
Le premier critère de validité de la clause de concurrente est son caractère écrit.
Ensuite, la clause de non concurrence ne doit pas restreindre de manière excessive la liberté du mandataire d’exercer sa profession.
– La durée de la clause de non concurrence doit impérativement être précisée. (ne peut pas excéder 2 ans après la fin du contrat.)
– La clause doit également être cantonnée à un périmètre géographique précis.
– La clause de non concurrence doit porter sur la même clientèle et le même type de services que ceux qui étaient fournis par le mandataire immobilier indépendant.
Ainsi, une clause est invalide s’il n’y a pas de corrélation entre la clientèle qui avait été contractuellement confiée à l’agent dans le cadre de son mandat et la clientèle sur laquelle porte l’engagement de non-concurrence.
Conséquences de l’invalidité ou de la violation de la clause de non-concurrence.
L’agent commercial indépendant qui ne respecte pas une clause de non-concurrence valide commet une faute contractuelle et peut-être condamné au paiement de dommages et intérêts.
En conclusion
La rédaction de la clause de non concurrence n’est pas anodine et celle-ci doit être élaborée en considération des intérêts des deux parties. Une clause mal rédigée, non négociée, s’avèrera inutile pour l’agence immobilière car invalide. Un certain équilibre est donc à trouver afin que chacun préservent ses intérêts.