Analyse d’un litige locatif courant
Absence de DPE à la signature du bail
Dans ce qui suit, nous vous présentons un litige fréquent. Une histoire que chacun a déjà entendue de la part d’un ami ou d’un proche. Trouver un logement adapté n’est jamais simple, surtout dans les zones tendues. À cette difficulté s’ajoutent parfois de mauvaises surprises. Voici donc un cas concret, accompagné des informations légales à connaître pour éviter que cela ne se reproduise.
Un bail signé dans la confiance
Le locataire visite le logement. Le bien semble conforme. Le bailleur fournit les documents habituels. Pourtant, il manque le Diagnostic de Performance Énergétique. Le bailleur assure qu’il l’enverra rapidement. Le locataire lui fait confiance. Il signe le bail et s’installe.
Les semaines passent. Le DPE n’arrive pas. Le locataire relance le bailleur. Celui-ci reste évasif. Il minimise l’importance du diagnostic. Cette attitude installe le doute. La confiance s’effrite peu à peu.
Un diagnostic réalisé par le locataire
Pour clarifier la situation, le locataire commande un DPE à ses frais. Il souhaite connaître la performance énergétique réelle du logement et anticiper ses dépenses.
Le diagnostiqueur inspecte le bien. Le verdict tombe : étiquette F. La consommation est élevée. Le confort thermique est faible. Les factures risquent de grimper. Le locataire se sent trompé. Il comprend que le bailleur a manqué à une obligation essentielle.
Une envie de suspendre le loyer, mais un cadre légal strict
Face à cette découverte, le locataire envisage de cesser de payer son loyer. La réaction paraît logique. Le bailleur a omis un élément déterminant.
Cependant, le droit reste strict. Le locataire ne peut jamais suspendre son loyer sans décision du juge.
Un impayé l’expose immédiatement à une procédure. Le bailleur peut engager une action en recouvrement. Le locataire doit donc continuer à payer, même si le manquement du bailleur est avéré.
Les risques pour le bailleur en cas d’absence de DPE
Le bailleur doit impérativement fournir un DPE avant la signature du bail. Le non-respect de cette obligation peut entraîner plusieurs conséquences sérieuses :
- amende administrative en cas de diagnostic manquant ou mensonger,
- action en justice pour défaut d’information,
- réduction de loyer si un préjudice est démontré,
- remboursement du DPE payé par le locataire,
- indemnisation pour tromperie ou information incomplète,
- restrictions de location si le logement est classé G.
Ce manquement fragilise fortement la position du bailleur. Il ouvre la voie à des contestations légitimes.
Les démarches du locataire pour rétablir la situation
Le locataire envoie un courrier recommandé et sollicite le remboursement du diagnostic réalisé à ses frais. Il propose un accord amiable.
Si le bailleur refuse l’échange, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC).
Cette instance joue un rôle essentiel. Elle réunit les deux parties devant un tiers neutre, facilite le dialogue et favorise un accord rapide. Elle évite un contentieux long et coûteux. (démarche gratuite)
Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le tribunal. Le juge évaluera le préjudice et décidera éventuellement d’une indemnisation ou d’une baisse du loyer.
Une obligation claire et des conséquences réelles
Le bailleur doit remettre un DPE valide avant toute signature. Cette transparence protège les deux parties. Elle permet au locataire de s’engager en connaissance de cause.
Conclusion : ce qu’il faut retenir
Bien que le logement soit classé F, cette performance énergétique ne rend pas la location illégale à ce jour. Le bailleur peut donc louer ce type de logement.
En revanche, l’absence de DPE au moment de la signature du bail constitue un manquement réel à son obligation d’information. Ce manquement peut entraîner un préjudice pour le locataire, notamment en cas de charges énergétiques élevées.
Cette situation suffit à créer un litige, sans remettre en cause la validité du bail. Le locataire doit continuer à payer son loyer. Le bailleur, lui, peut être tenu responsable du défaut d’information et supporter des sanctions ou des indemnisations.
Avec un DPE fourni dès le départ, ce type de conflit peut être évité.
Pour aller plus loin
Economie.gouv – Ce qu’il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Photo : Jakub Zerdzicki – Pexels ©
