Contournement d’agence immobilière
Ce que dit la Cour de cassation
La responsabilité d’un acquéreur peut être engagée en cas de fraude caractérisée après une mise en relation par une agence
La Cour de cassation a rendu un arrêt important le 7 mai 2026 en matière immobilière.
Elle rappelle un principe précis : un acquéreur peut, dans certains cas, engager sa responsabilité envers une agence immobilière, même sans contrat avec elle.
Cette responsabilité n’est retenue que si les juges caractérisent un comportement fautif, et notamment des manœuvres frauduleuses ayant conduit à la perte de la commission.
Une situation née d’une vente conclue après intervention d’une agence
Dans l’affaire jugée, une agence immobilière intervient dans la mise en relation entre vendeurs et acquéreurs.
Elle fait visiter un bien dans le cadre d’un mandat de vente.
La vente est ensuite conclue directement entre les parties, sans que l’agence ne soit rémunérée.
L’agent immobilier estime alors avoir été privé de sa commission et engage une action en justice contre les acquéreurs.
Une question centrale : l’absence de contrat entre l’acheteur et l’agence
Les acquéreurs ne sont pas liés contractuellement à l’agence.
Ils soutiennent donc qu’ils ne peuvent pas être tenus au paiement d’une commission.
La Cour de cassation rappelle toutefois un principe déjà établi : « un tiers à un contrat peut engager sa responsabilité sur le fondement de la responsabilité délictuelle, prévue par l’article 1240 du Code civil. »
Mais cette responsabilité n’est pas automatique.
Une responsabilité possible uniquement en cas de comportement fautif
La Cour précise que le simple fait de traiter directement avec le vendeur ne suffit pas à caractériser une faute.
Ce qui peut engager la responsabilité de l’acquéreur, c’est un comportement global analysé comme frauduleux, ayant conduit à priver l’agence de sa rémunération.
Les juges doivent alors apprécier les circonstances de manière globale.
Les éléments pris en compte par les juges dans cette affaire
Dans ce dossier, plusieurs éléments ont été relevés pour apprécier le comportement des acquéreurs.
Ils ont notamment retenu :
- la connaissance par les acquéreurs de l’intervention de l’agence et de son droit à commission
- la conclusion de la vente peu de temps après la visite organisée par l’agence
- l’existence d’une clause dans la promesse de vente prévoyant la prise en charge d’éventuelles réclamations d’agences immobilières
- la disparition de cette clause dans l’acte de vente définitif
- l’absence de mention de l’intervention de l’agence dans l’acte authentique
Pris ensemble, ces éléments ont conduit la cour d’appel, puis la Cour de cassation, à retenir l’existence d’un comportement frauduleux.
Une décision encadrée et limitée à des cas précis
La Cour de cassation ne pose pas une règle générale interdisant de traiter directement avec un vendeur.
Elle rappelle uniquement que la responsabilité d’un acquéreur peut être engagée lorsque son comportement révèle une volonté de contourner frauduleusement l’agence immobilière à l’origine de la mise en relation.
Chaque situation doit donc être appréciée au cas par cas par les juges.
Ce qu’il faut retenir
Cet arrêt rappelle trois principes importants :
- un acquéreur peut être responsable même sans contrat avec l’agence
- cette responsabilité suppose un comportement fautif caractérisé
- les juges s’appuient sur un ensemble d’indices pour établir la fraude
Sources
Cour de cassation – Pourvoi n° 24-10.637
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