Un tournant fiscal pour l’investissement locatif
L’Assemblée nationale valide un nouveau statut pour les bailleurs privés
L’Assemblée nationale vient de franchir une étape décisive dans la réforme de la fiscalité immobilière. Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2026, les députés ont adopté un amendement très attendu, ouvrant la voie à la création d’un véritable statut fiscal dédié aux bailleurs privés. Une mesure appelée depuis longtemps par les acteurs du secteur. Ces derniers espèrent qu’elle contribuera à relancer l’investissement locatif dans un contexte de forte tension sur l’offre de logements.
Une réponse attendue depuis des années
L’idée de proposer aux propriétaires bailleurs un cadre fiscal plus cohérent et plus lisible revient régulièrement dans les débats depuis près d’une décennie. Avec ce vote, un premier cap symbolique est franchi : la reconnaissance du bailleur comme un acteur économique à part entière, dont l’activité contribue au bon fonctionnement du marché locatif.
Le cœur de la réforme repose sur la possibilité, pour certains investissements réalisés entre 2026 et 2028, de pratiquer un amortissement du coût d’acquisition du logement. Autrement dit, une fraction du prix d’achat pourra être déduite chaque année des revenus locatifs imposables. Un mécanisme jusqu’ici surtout réservé aux locations meublées.
Un dispositif centré sur la location longue durée et l’équilibre du marché
Ce futur statut cible principalement les locations non meublées et de longue durée. La mesure cible les logements loués à des tarifs inférieurs au marché, afin de favoriser des loyers modérés.
Pour les logements anciens, l’éligibilité serait également conditionnée à la réalisation de travaux significatifs, dans l’objectif d’encourager la rénovation du parc existant et l’amélioration des performances énergétiques.
L’ensemble du dispositif reposerait sur un engagement de location durable, gage de stabilité pour les locataires comme pour les collectivités.
Un compromis parlementaire en attendant la position du Sénat
Le texte adopté résulte d’un compromis entre plusieurs visions :
- une approche plus prudente du gouvernement,
- des propositions plus ambitieuses issues d’un rapport parlementaire,
- et les ajustements portés par des députés issus de mouvances politiques variées.
Plafonds, taux d’amortissement, types de logements concernés… plusieurs paramètres pourraient encore évoluer. Le Sénat devrait se saisir du sujet dans les prochaines semaines. (Avec la possibilité de renforcer ou d’assouplir certains aspects techniques du dispositif.)
Le Parlement n’a donc pas encore terminé le parcours législatif. Mais les observateurs considèrent déjà que cette orientation transforme profondément la fiscalité immobilière.
Un signal politique fort pour un marché en pleine turbulence
Au-delà des détails techniques, l’adoption de cet amendement marque un changement d’état d’esprit. Celui d’une réhabilitation du rôle du bailleur dans la production de logements. Après plusieurs années de critiques récurrentes envers l’immobilier résidentiel d’investissement, cette reconnaissance pourrait contribuer à restaurer la confiance des particuliers qui souhaitent se lancer dans le locatif… Ou y revenir.
Reste maintenant à savoir si l’équilibre final du dispositif permettra effectivement de relancer l’investissement. Mais aussi de soutenir la rénovation du parc et de favoriser une offre locative plus accessible. Le débat est relancé. Ce nouveau statut fiscal du bailleur privé pourrait bien devenir l’un des marqueurs majeurs du PLF 2026.
Sources
Session ordinaire de 2025-2026 Première séance du vendredi 14 novembre 2025 – Session ordinaire de 2025-2026 Deuxième séance du vendredi 14 novembre 2025 – Session ordinaire de 2025-2026 Troisième séance du vendredi 14 novembre 2025 – Pour contexte, voir article de Capital sur l’adoption du statut fiscal du bailleur privé
Photo : Jan van der Wolf – Pexels ©
