Vous souhaitez placer votre capital dans la pierre papier ? Tout savoir pour investir en SCPI !

VOUS SOUHAITEZ PLACER VOTRE CAPITAL DANS LA PIERRE PAPIER ?
Une SCPI est une Société civile de placement immobilier. Elle permet d’avoir accès indirectement, dès quelques milliers d’euros, à un parc immobilier mutualisé et diversifié. La gestion des acquisitions et la gestion des immeubles sont déléguées, ce qui libère l’investisseur de toute gestion et de toute contrainte locative. Contrairement à un investissement immobilier en direct, les montants sont plus accessibles, le risque locatif est mutualisé dans la multitude de locataires, d’immeubles et de localisations. Les modalités d’investissement sont beaucoup plus simples, sans passage chez le notaire notamment.

TOUT SAVOIR POUR INVESTIR DANS UNE SCPI.
Investir en SCPI, c’est avant tout bénéficier des rendements locatifs potentiels qui permettent de percevoir des revenus trimestriels. Investir en SCPI, c’est également, sur le long terme, voir son capital croître avec la valorisation des immeubles sous-jacents.

Il n’est pas étonnant donc que les SCPI connaissent un véritable succès auprès des épargnants français. C’est un peu lié à l’attachement « culturel » des Français à l’immobilier, et surtout lié aux rendements annuels servis par les SCPI, qui affichent un taux de distribution autour de 4 % / 4,5 % par an depuis plusieurs années.

LES DIFFERENTS TYPE DE SCPI EXISTANTES.
Les SCPI de rendement :

 Permet de percevoir un revenu locatif potentiel net de charge.
 Cela peut-être des bureaux, murs de magasins, résidences hôtelières…
 SCPI bureaux, SCPI commerces, SCPI régionale, SCPI internationale, SCPI de plus-values

Les SCPI fiscales :

 Permet de générer une économie d’impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21% de l’investissement.
 Cela peut-être de l’immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en France
 SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier …

Un investissement en SCPI est une source de revenus réguliers sous la forme de loyers. En revanche, la fiscalité est peu avantageuse. Les SCPI fiscales représentent la solution idéale pour minimiser ses impôts.

COMMENT CHOISIR UNE SCPI ?
Les critères de choix d’une SCPI s’attachent essentiellement au patrimoine immobilier sous-jacent. Ce sont donc les valeurs et la qualité du gérant qui importent. Et ces critères de choix sont, bien entendu, ceux appliqués à tout achat immobilier :

La localisation : le gérant doit avoir à cœur d’investir dans des quartiers établis ayant de très bonnes conditions locatives.

La thématique : certaines SCPI privilégient des thématiques d’investissement sur des classes d’actifs spécifiques. La santé, l’éducation, le résidentiel, l’hôtellerie, typologie d’investissements qui relève d’une conviction forte du gérant.
 

La qualité de « la Pierre » : il est important de sélectionner des immeubles efficients en termes de normes environnementales mais aussi de qualité « à vivre » pour les locataires. Un parc immobilier récent / neuf est un gage de bon rendement locatif et d’un taux élevé d’occupation.
 

La diversification : l’un des atouts de l’investissement SCPI réside dans la mutualisation du risque. Cette mutualisation est synonyme de diversification : diversification des thématiques, des locataires, des immeubles, mais aussi des zones, villes, pays dans lesquels la SCPI investit.
 

Le taux d’occupation : cela correspond au rapport entre le montant des loyers réellement perçu et le total des loyers qui seraient facturés si l’intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.
 

Les réserves : les SCPI ne sont pas obligées de verser aux associés la totalité des loyers perçus. Ils peuvent en mettre une partie de côté d’une année sur l’autre. On parle alors de réserve. Ces réserves leur permettent de lisser son rendement sur plusieurs exercices. En cas de difficultés entraînant la baisse de ses revenus, la SCPI pourra piocher dans cette réserve pour maintenir son niveau de distribution d’une année sur l’autre.
 

DES OUTILS ET INDICATEURS POUR CHOISIR UNE SCPI.
Analyser les indicateurs historiques :

TDVM (Taux de Distribution sur Valeur Marché) : il permet de mesurer le niveau de rémunération des parts.
VPM : Variation du Prix Moyen de la part
TRI (Taux de Rendement Interne 10 ans) : Il mesure la performance globale de la SCPI à long terme (revenus + valorisation du capital), en tenant compte des frais.

Analyser le patrimoine / sa qualité :

le taux d’occupation financier (TOF),
le niveau de la provision pour gros entretiens,
le niveau du report à nouveau (RAN).

Pour être sûr de faire le bon choix et de faire un investissement cohérent par rapport à vos objectifs patrimoniaux et à votre situation patrimoniale, l’avis d’un expert en gestion de patrimoine est conseillé. Nous vous invitons vivement à prendre contact avec un conseiller.

COMMENT INVESTIR DANS UNE SCPI ?
Il est important de faire attention aux frais d’acquisition et au taux de distribution qui varie en fonction du mode d’acquisition. En effet, vous pouvez choisir d’investir dans une SCPI de différentes manières. Par exemple, via une assurance vie, via un PER, ou encore en direct. Ces différents modes de détention ouvrent à l’investisseur un large de choix de solutions, en fonction de ses objectifs :

En direct : l’investisseur devient associé, perçoit les revenus trimestriels potentiels et bénéficie de la valorisation des immeubles au fil du temps. Il est redevable de l’impôt sur les revenus fonciers mais, en cas d’achat à crédit, il peut en déduire les intérêts d’emprunts. Ce mode de détention est d’autant plus intéressant pour les tranches marginales d’imposition basses. Pour résumer, vous pouvez réaliser un emprunt immobilier en bénéficiant d’un effet de levier.

Via un contrat d’assurance vie : les parts de SCPI sont alors sous la forme d’unités de compte et les revenus trimestriels potentiels restent logés dans le contrat. En cas de rachat, l’assureur en assure la liquidité et c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique, et non l’impôt sur les revenus fonciers. Ce mode de détention est d’autant plus favorable que la tranche marginale d’imposition est élevée. Pour résumer, les frais d’achats sont plus faibles, la liquidité est optimale, et la fiscalité avantageuse.

En démembrement :
En détenant la nue-propriété d’une SCPI, l’investisseur n’est pas imposable aux revenus fonciers (et à l’IFI), mais bénéficie de la valorisation des immeubles donc des parts de la SCPI détenue.
L’usufruitier perçoit les revenus trimestriels potentiels le temps que dure l’usufruit (fixé en fonction d’une durée conventionnellement définie ou en fonction de la durée de vie de l’usufruitier). Il ne bénéficie pas de la valorisation des parts mais a pu investir un montant moindre. Pour résumer, investir dans une SCPI via un démembrement est un investissement sur-mesure ! Plus la durée sera longue, moins votre part sera chère.

Via un plan d’épargne retraite : Tous les épargnants, quel que soit leur statut professionnel (indépendants ou salariés), peuvent souscrire un PER Individuel (PERIN) et l’alimenter au moyen de versements programmés régulièrement ou librement. Ce support s’apparente à un contrat d’assurance vie, permettant d’investir dans différents actifs financiers.( fonds immobiliers, dont les SCPI). Lorsque vous achetez des SCPI dans le cadre d’un PER, c’est la fiscalité de ce dernier qui s’applique. Pour résumer, vous échappez à l’IFI durant la phase d’épargne, vous stimulez le rendemment de votre épargne retraite, la liquidité des parts est garantie, et vous bénéficiez de la déduction fiscale de vos investissements.

POUR CONCLURE, VOICI UN RESUME DES AVANTAGES DE LA SCPI.
Un faible ticket d’entrée :
Des SCPI de qualités sont accessibles dès 200€.
Pas besoin de faire « All-in » dans un appartement pour investir.
Une belle diversification !
La SCPI possède des biens dits « diversifiés » :

Géographiquement (France et étranger)
Sectoriellement (Logements, Immobilier d’entreprise)
Un risque mutualisé !
En cas de souci avec un bien, tels que, vacance locative, impayés de loyers, sinistre grave de type incendie … Le rendement de la SCPI baissera un peu mais ne s’effondrera pas, puisque la SCPI continuera de louer les autres immeubles et à en tirer des revenus.

Une gestion passive !
La SCPI s’occupe de toute la gestion, vous n’avez rien à faire ! Elle gère pour vous :

le choix des biens immobiliers,
elle trouve et gère les locataires,
elle réalise les travaux et s’occupe de la maintenance.
Une liquidité avantageuse !
Vous pourrez revendre votre bien en peu de temps contrairement à d’autres investissements :

Revendez vos parts en 1 clique si vous les avez acheté via une assurance vie !
Revendez vos parts en 1 mois si vous les avez acheté en direct via la société de gestion !
Une performance indéniable !
La performance des SCPI provient :

du rendement (loyer/prix de la part) / +4,5% en moyenne.
de la hausse du prix des parts / +1,1% en moyenne.
Comptez généralement une performance de 5,6% par an en moyenne.