- Rédigé par Paul
Pendant la vente d’un bien immobilier, il y a toujours un risque qui engage tant le vendeur que l’agent immobilier. Ce risque est appelé lésion. Une vente est qualifiée de lésionnaire, si le vendeur s’est fait gruger de plus de 7/12e du montant auquel il aurait dû vendre son bien. En temps normal, lors de la vente d’un bien, le vendeur doit toucher au moins les 5/12e du prix du bien.
DANS LES FAITS
Identifier le ou les responsables
Si le vendeur ne touche pas la bonne somme, c'est que son conseil, à savoir son agent immobilier ou son notaire, l’a très mal renseigné quant au montant de la cession. Ceci peut également être dû à un déménagement soudain qui aurait induit une certaine précipitation dans la vente. Dans un cas comme dans l'autre, ce n’est pas la cause qui intéresse, c’est plutôt les conséquences et bien entendu le dédommagement du vendeur en cas de préjudice.
Que peut faire le vendeur lésé
Un vendeur qui pense avoir été lésé lors de la vente de son bien peut engager des actions pour récupérer son dû chez le nouveau propriétaire dans un délai allant jusqu’à 2 ans. Notons que lorsqu’on parle de propriétaire il ne s’agit pas forcément de celui qui bénéficie directement de l’aubaine. Il peut s’agir du sous-acquéreur. Tout ce que le vendeur doit faire, c’est demander l’annulation de la vente. L’acquéreur du bien a alors le choix entre restituer le bien au vendeur ou payer la différence entre le prix de cession et le juste prix. Ce sont pour le moment les deux mesures prévues par l’article 1674 du Code civil.
Comment revoit-on le prix en cas de vente lésionnaire ?
Le vendeur peut réclamer justice seulement quand il s’agit d’une indivision, car l’action entreprise est personnelle. Ensuite, avant toute action, il doit prouver que la valeur de son bien le jour de l’échange de consentement était différente de la valeur inscrite dans l’acte de vente, bien entendu si celui-ci était précédé d’un avant-contrat. Cette précaution permet de vérifier si oui ou non, lésion il y en a. une fois cette vérification effectuée, l’acquéreur, abandonnera le bien ou versera tout simplement le montant prévu pat l’article 1681 du code civil. La vraie question est maintenant de savoir comment on peut, 2 ans après, évaluer la valeur d’un bien vendu dans le cas où le vendeur attend deux ans pour attenter ses actions action en justice.
Détermination du prix juste il y a 2 ans
Avant toute chose, il faut se projeter au jour de l’échange de consentement. Il faut alors analyser l’état du marché en ce moment. Si la promesse de vente était unilatérale, il faut apprécier la lésion le jour de la réalisation. Mais ce n’est pas n’importe qui qui réalise ces analyses. Les parties en conflits ou le juge du TGI désignent 3 experts indépendants pour mener cette tâche. Une fois l’analyse réalisée, dans sa décision, le juge ne tient pas compte des éventuelles hausses ou baisses de valeur que le bien aurait connues dans le temps. Il statue uniquement sur les prix d’alors. Cependant, pour éviter de telles situations, il est bon de faire recours à la sécurisation de la vente chez un notaire.
Garantir la revente d‘un bien impliqué dans une vente lésionnaire
Il faut comprendre que le vendeur ne peut logiquement renoncer à engager son action par anticipation, car son droit ne prend effet qu’à partir du jour de la réalisation. D’ailleurs, le code ne valide pas une renonciation qui prend place en amont de la lésion. Ainsi il faudra être prudent en cas de revente d’un tel bien. Le professionnel doit proposer que l’on intègre à l’acte par exemple une clause qui garantit ses droits. Ce qui devrait tenir lieu de renonciation à toute action en rescision par le vendeur lésé.
L'équipe D-Habitat
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