- Rédigé par Paul
Un propriétaire ne peut modifier le loyer du logement qu’il loue comme il le souhaite. Que ce soit en cours de bail, à l’occasion de travaux d’amélioration ou lors de son renouvellement, les loyers sont réglementés. D-Habitat vous explique, comment, en qualité de propriétaire, il est possible de réévaluer le loyer de votre bien loué.
LES DIFFÉRENTS CAS D’AUGMENTATION D’UN LOYER
Réviser annuellement le loyer
Afin de pouvoir augmenter le loyer chaque année, une clause doit avoir été prévue dans le bail signé avec le locataire lors de son entrée dans le logement. Un contrat dans lequel il doit être précisé que le loyer peut être revalorisé annuellement à la date de sa signature ou encore à une date indiquée dans ledit document. Si ces conditions sont réunies, le montant du loyer sera revu sur la base de l’indice de référence des loyers, fixé par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques, plus connu sous le nom de l’INSEE. Cet indice est mis à jour chaque trimestre et s’élevait pour le 1er trimestre 2021 à 130,69 €. La formule de calcul consiste à multiplier le loyer initial par cet indice, divisé par ce même indice à la date de la signature du bail. Si aucune clause de révision n’est prévue dans le bail, le propriétaire ne peut augmenter le loyer, et ce, tout au long de la durée du contrat de location.
Une augmentation au renouvellement du bail
Si le propriétaire considère que le loyer est sous évalué en comparaison aux prix pratiqués pour des biens similaires, il a la possibilité de demander au locataire de l’augmenter au moment de la date du renouvellement du bail. Une demande qui doit être justifiée au moyen de la preuve d’éléments tangibles. Des éléments qui peuvent provenir du constat de loyers plus élevés pour au minimum 6 logements situés dans une ville comptant 1 million d’habitants ou alors de 3 habitations localisées dans d’autres zones géographiques. Des logements qui doivent se trouver dans le même ensemble immobilier ou des groupements différents mais similaires en confort. Une autre condition est que les deux tiers des locataires doivent être présents dans le logement depuis plus de 3 années. L'article 1 du décret n° 90-780 du 31 août 1990 mentionne la description de chaque logement.
Les travaux d’amélioration, une option pour réviser le loyer
Lorsque le propriétaire réalise des travaux qui améliorent le logement qu’il loue, il a la possibilité de trouver un accord avec son locataire pour réviser le montant du loyer. Une augmentation qui sera alors envisageable même en cours de bail. Il est important de noter que ces travaux ne doivent pas être uniquement de l’entretien mais apporter un véritable confort supplémentaire à l’occupant. L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 sera alors appliqué pour hausse exceptionnelle du loyer, et ce en accord avec le locataire.
La clause de révision, six mois avant la fin du bail
Le propriétaire peut, six mois avant l’échéance du contrat de bail qu’il a conclu avec son locataire, lui proposer une augmentation du loyer. Une demande qu’il doit être adressée à l’occupant par lettre recommandée avec accusé de réception. Cet écrit doit mentionner le montant du nouveau loyer ainsi que trois références (au nombre de six pour les villes de Lyon, Marseille, Paris et leurs agglomérations). Ces critères concernent des loyers similaires situés dans la proximité du logement concerné. Lorsque le locataire accepte cette hausse, son propriétaire doit en être informé dans les deux mois qui suivent la réception de la proposition du bailleur. Dans le cas contraire, son refus sera constaté par l’absence de réponse dans le même délai. Si ce type de situation se présente, le bailleur ou son locataire ont la possibilité de saisir la commission de conciliation afin que cette instance tente de régler le désaccord.
LE CAS DES VILLES AUX LOYERS ENCADRÉS
Un loyer de référence comme base de calcul
Les propriétaires de logements situés dans les communes de Paris, Hellemmes, Lille ou encore Lomme doivent être très vigilants. En effet, dans ces villes, un loyer jugé trop bas par le propriétaire, ne peut être augmenté au-delà du loyer de référence minoré en vigueur. C’est dans le cadre de la loi Elan, que ces métropoles ont mis en application l’encadrement des loyers. Un dispositif qui consiste à instaurer un loyer de référence qui évolue en fonction de différents paramètres. Ainsi, le type de logement qui peut être vide ou meublé, sa situation géographique ou encore son nombre de pièces vont influer sur la base de calcul.
Des exceptions selon certains critères
Les loyers de logements situés dans ces villes qui ont mis en place un encadrement, doivent se situer entre le loyer de référence augmenté de 30% et ce même loyer de référence diminué de 20%. Il est cependant possible que le montant de la location de l’habitation soit plus élevé que le loyer de référence, dans le cas où il est plus confortable ou que sa situation l’explique. Alors, le loyer pourra être complété.
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