Précautions à prendre pour l'installation de l’acquéreur avant la vente définitive

Lorsque des travaux sont à réaliser dans un logement, il peut arriver que des acquéreurs souhaitent s’y installer dès la signature du compromis de vente afin de pouvoir débuter ces travaux. Rien ne s’y oppose mais certaines précautions doivent être prises pour éviter d’éventuels problèmes ultérieurs.

L’ACCORD DU VENDEUR EST INDISPENSABLE

Personne ne peut l’imposer au vendeur

Pour avoir la possibilité de s’installer dans le bien vendu avant la signature de l’acte de vente authentique, les acquéreurs doivent impérativement obtenir l’accord du vendeur. Ce dernier est libre d’accepter ou pas, rien ne peut lui être imposé.

C’est l’acte de vente qui transfère la propriété

Le vendeur reste l’unique propriétaire d’un bien immobilier jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente devant le notaire. Par conséquent, c’est à lui que revient de donner ou non son accord au futur acquéreur et sa responsabilité ne sera en aucun cas engagée s’il refuse.

UN CONTRAT « PRÊT À USAGE » DOIT ÊTRE ÉTABLI

Un document régi par le Code Civil

Le vendeur, qui, après avoir étudié la demande de son acquéreur, décide de lui accorder d’avoir accès au bien immobilier avant la signature de la vente, doit, dans un premier temps, le lui signifier par écrit. C’est ensuite un contrat « prêt à usage », aussi appelé « Commodat » qui sera établi selon les dispositions du Code Civil. Un contrat complexe qu’il est préférable de faire établir par un notaire et qui peut également être accompagné par le mandataire immobilier D-Habitat.

Aucun loyer ne doit être demandé

Il est important de noter que le vendeur ne peut en aucun cas réclamer un loyer à l’acquéreur qui a pris place dans le bien immobilier avant la signature de la vente. En effet, si ce dernier s’acquittait d’une quelconque somme d’argent pour occuper le logement, il deviendrait non plus l’acquéreur mais le locataire du bien, bénéficiaire du droit au maintien durant 3 années. Il faut donc être très prudent dans la rédaction de cet acte.

Des clauses à stipuler

L’acte de « prêt à usage » doit indiquer en autres clauses, la durée de ce prêt, l’assurance durant cette occupation, l’obligation par l’acquéreur de quitter les lieux s’il ne signe pas l’acte authentique et enfin que des indemnisations devront être versées par l’acquéreur en cas de dégradations dans le bien et que la vente n’est finalement pas conclue.

Les conséquences fiscales

À noter également que l’entrée en jouissance anticipée par l’acquéreur entraîne des conséquences d’ordre fiscal. En effet, le fait que l’acheteur prenne possession du bien avant la signature de la vente définitive peut être considéré par l’administration fiscale comme une mutation. Elle doit donc être déclarée auprès des impôts dans le délai d’un mois maximum à compter de l’entrée dans les lieux. Une installation qui va entraîner des droits de mutation.

LA PRISE DE POSSESSION ANTICIPÉE, UN RISQUE A BIEN CALCULER

Pour le vendeur

Accepter que son acquéreur entre dans le bien immobilier avant que l’acte authentique de vente n’ait été conclu, comporte des risques pour le vendeur. Déjà, si finalement la vente n’est pas conclue et que des dégâts ont été causés dans le logement ou que les travaux ont commencé et ne seront de fait pas terminés. Le vendeur se retrouve avec un bien plus difficile à vendre et va devoir obtenir réparations par son acquéreur défaillant.

Pour l’acquéreur

De même, l’acquéreur qui durant cette période d’occupation avant la signature définitive, a débuté les travaux et qui finalement ne peut signer la vente, faute d’avoir obtenu son financement par exemple, va perdre le bénéfice de ses travaux. Il peut également se voir contraint de dédommager le vendeur si le contrat « de prêt à usage » le prévoie dans ses clauses.

L'équipe D-Habitat