UN NOUVEL AMENDEMENT SUR LA LOI PINEL

L’Assemblée nationale a adopté, le vendredi 9 novembre 2018, un dispositif visant à stimuler la rénovation des immeubles dégradés dans les centres villes anciens. Portée par le ministre du Logement, Julien Denormandie, cette mesure adoptée en première lecture a pour objectif d’apporter une « réponse à la dégradation du parc privé » par le biais « d’un outil fiscal puissant incitant les investisseurs bailleurs à rénover leurs logements ».
Ce nouvel amendement vient élargir le dispositif de réduction d’impôt Pinel dans l’ancien avec travaux, et le moins que l’on puisse dire, c’est que cela semble intéressant pour les investisseurs particuliers.

EXPLICATIONS

Défiscalisation : le Gouvernement modifie le dispositif Pinel

Devant le Sénat, le Gouvernement a présenté un nouvel amendement qui élargit le dispositif de réduction d’impôt Pinel. En effet, l’avantage Pinel sera désormais accordé à ceux qui investissent dans un bien ancien à rénover situé dans les centres de villes moyennes à redynamiser. Intéressant mais la prudence s’impose toutefois.
Jusqu’à aujourd’hui, le dispositif Pinel donnait droit à une réduction d’impôt de 21 % d’un plafond d’achat de 300 000 euros, soit un montant total de 63 000 euros réparti sur douze ans. Pendant ce délai, le propriétaire devait louer son bien nu à usage d’habitation. Jusqu’à présent, ce système s’appliquait sur les logements neufs. Il jouait également pour les transformations en logements de locaux affectés à un autre usage (locaux commerciaux, bureaux, hangars, granges…) ou de travaux dans des logements très vétustes permettant de les assimiler à du neuf. Dans les faits, ces deux modes d’acquisition n’ont eu que peu de succès.

Pinel et l’amendement Denormandie

Avec l’Amendement Denormandie, du nom du ministre du logement à l’origine de ce texte, le régime Pinel jouera dès l’an prochain et jusqu’au 31 décembre 2021 pour les achats de biens anciens situés dans une commune labellisée « cœur de ville ». Il s’agit d’une des 222 villes moyennes que le Gouvernement qualifie de « cités en souffrance », une expression qui définit les centres villes désertés de leurs habitants et de leurs commerces.
Pour prétendre à l’avantage fiscal, les travaux devront représenter au moins 25 % du prix d’acquisition de l’immeuble. Autrement dit, pour une opération de 300 000 euros, les travaux devront être d’au moins 75 000 euros. La réduction d’impôt portera alors sur 300 000 euros mais le contribuable doit savoir qu’en contrepartie les travaux ne seront pas déductibles de ses revenus fonciers, l’administration refusant toujours que le contribuable bénéficie d’un double avantage fiscal.

La prudence s’impose !

Le député Thibault Bazin (LR) juge ce nouveau dispositif « intéressant mais imprécis », craignant qu’il ne profite pas à toutes les villes. Silvia Pinel, ex-ministre du Logement (2014-2016) estime quant à elle que ce dispositif ne sera pas dans efficaces dans les communes où la demande locative est faible. « Vous allez conduire des propriétaires à investir alors qu’il n’y a pas de locataires derrière », a-t-elle affirmé.
En effet, pour bénéficier de ce nouvel amendement, l’acheteur devra investir dans des centres villes qui, s’ils ne sont tous dégradés, sont néanmoins délaissés par la population locale. Autrement dit, pour réaliser une bonne opération, c’est-à-dire défiscaliser, trouver un locataire stable et bon payeur et espérer une plus-value à la revente, l’investisseur va devoir faire preuve d’une grande prudence.
Ces villes moyennes souffrent en effet d’une désertification des centres villes dans lesquels la population à haut pouvoir d’achat susceptible de payer un loyer correct ne veut plus habiter. Il faut donc parier sur leur renouveau ce qui n’est pas gagné d’avance. Rien ne vous garantit un retour sur investissement malgré l’avantage fiscal si vous investissez dans certaines communes. Un conseil si vous êtes tenté : privilégiez les villes que vous connaissez bien !

L'équipe D-Habitat